我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，现在住的房子房龄快20年了，会不会太老了。有计划置换，300万去武汉买哪里呢？

【资料图】

汉叔： 你好，20年房龄太大了，一个是居住舒适度有影响，后期你住个几年想转手也比较难，置换改善本质上就是进行一次资产的优化升级，如果你是一室、两室，尽量换成三室、四室，没有学区加持的老破小未来转手难。卖旧买新主要考虑税费成本、利率成本、时间成本，当下大环境，流动性比所谓账面收益更重要。

提问：汉叔，你好，挂的小区一直没有卖掉，也降了价还是没有卖掉，怎么办呢？

汉叔： 你好， 目前市场上供应量太大了，很多人收入减少， 你的房子不光和你的同小区比，更是和整个武汉同价位的产品在比较，新房和二手房之间的价格就卷起来了，而开发商降价幅度往往比个人的二手房卷得更厉害，很多买房群体也在观望中。武汉这几年房价其实也没怎么涨，还处在一个建设发展期，距离成熟的大都市还有很长的周期，未来长期看好。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，已婚有孩，有一套房子自住，不过买的时间比较早，位置也不够好，现在想要置换一套优质学区房，考虑自住兼投资，最近出台了许多新规对楼市进行调控，请问这样的规定对我们这样的购房者有什么影响吗？购房时有什么需要注意的事项吗？

汉叔：你好，购房者需要注意以下三个事项。1.在调控政策下，全国整体房价是稳中有涨的，而且涨幅不大，现在一些二手房流动性较差，去化周期长，升值空间较小，购买房投资整体回报率不高，所以不建议购买投资性房产，买房要以居住为目的。2.在国家严格的调控政策下，许多房企因为资金链紧张而出现了延期交房和楼盘烂尾等问题，所以购房者买房时要尽量选择现房购买，如果想买新房的话，要谨慎选择，尽量选择口碑较好或者规模较大的房企，这样的楼盘质量有保障，物业水平较高，而且抗风险能力较强。3.购房者要量力而行，根据自己的预算和需求进行购买，首付付完后要留有空闲资金，月供压力不能太大。

提问：汉叔，你好，目前有一套房产，在东湖睿园，有朋友推荐我投资东西湖华润24城，我手中只有60万现金，想知道这个项目是否值得投资，短中短期持有收益怎么样？另外我想卖掉睿园置换一套学区房，有没有合适的学区房可以推荐呢？

汉叔： 你好，有60万资金可以购买主城区的楼盘，东西湖的华润24城有优质学区，但多是合作办校和挂牌名校，教育水平区别较大。判断学校的价值，主要看开发商与学校的合作方式，直属分校指的是共享总校的教育资源，包括师资和课程等，价值较高。托管就是在协议时间内，名校派人全权管理学校各项事务，等发展成熟以后就会撤走相关人员，价值中等。挂牌名校指的是开发商花钱买个牌子，和总校关系不大，价值最低。

提问：汉叔，你好，请问投资和自住买房有什么区别吗？ 白沙洲这个板块怎么样？

汉叔： 你好，所谓自住，就是在自己能力范围之内，尽量让自己住的舒服方便， 纯投资买房，相对于自住买房，更注重板块的选择，买入核心板块，有核心配套的核心资产，坐等资产升值，享受城市发展的潜力。白沙洲三环内目前有医院，有大型商业，有学校，规划的五号线已经通知了，12号线在建，还有更多好的学校在相继落地，是一个现在能自住，未来能升值的板块。

提问：汉叔，你好，首付在16到20万的预算，请问武汉买房在哪里买比较好呢？

汉叔： 你好，首先三环外基本上不限购了 东西湖的泾河板块，吴家山的老城区板块，盘龙城的老城区地铁附近的准现房和现房，还有汉阳三环边经开主城区和江夏的黄江湖板块，甚至东湖高新区地铁旁边也都能买到，这些地方也都有地铁商业配套和优质的教育环境，距离主城区也很近，开车30分左右，地铁一小时以内也都可以实现 作为首套房来讲，主要就是为了结婚和上班方便，兼顾孩子上学的用途，尽可能买一个远程区名校分校旁边的房子。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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